Proptech Việt Nam 2025–2030: Tái cấu trúc hệ sinh thái tài sản số để bắt kịp xu hướng toàn cầu

I. Bức tranh toàn cảnh: Proptech tại ngã rẽ chiến lược toàn cầu

Ngành bất động sản toàn cầu đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi mang tính cấu trúc – không chỉ thay đổi cách phát triển, giao dịch hay vận hành dự án, mà còn sâu xa hơn là sự tái định nghĩa về cách con người sở hữu, tiếp cận và khai thác giá trị từ tài sản bất động sản. Trái tim của sự chuyển mình đó chính là Proptech – hệ sinh thái công nghệ đang từng bước thay thế các mô hình truyền thống kém hiệu quả, và thiết lập lại toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản theo hướng số hóa, minh bạch và linh hoạt hơn.

Từ số hóa quy trình giao dịch, tự động hóa thẩm định giá, tối ưu hóa vận hành tòa nhà, đến mô hình chia sẻ quyền sở hữu tài sản (fractional ownership), đầu tư xuyên biên giới và tài chính hóa bất động sản thông qua blockchain – Proptech đang từng bước tháo gỡ các nút thắt cố hữu của thị trường: thiếu minh bạch, thanh khoản kém, chi phí vận hành cao và rào cản tiếp cận vốn cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, Sự phát triển của Proptech không diễn ra trong môi trường trung lập. Trái lại, nó đang chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các lực đẩy và lực cản mang tính vĩ mô – từ chính sách tiền tệ toàn cầu, biến động dòng vốn đầu tư, đến thay đổi cấu trúc dân số và tiêu chuẩn quốc tế về minh bạch hóa dữ liệu. Trong bối cảnh ấy, Proptech không chỉ phải chứng minh tính hữu dụng của mình, mà còn phải tái cấu trúc mô hình để trở nên bền vững hơn, tích hợp hơn và có khả năng mở rộng trên quy mô toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, Proptech không còn là xu hướng công nghệ phụ trợ, mà đang trở thành một cấu phần thiết yếu của thị trường tài chính tài sản mới – nơi bất động sản được coi như một loại tài sản có thể đầu tư, giao dịch, chia sẻ và quản trị giống như cổ phiếu, trái phiếu hay tiền mã hóa, nhưng dựa trên nền tảng có giá trị thực và dòng tiền dài hạn.

Tại Việt Nam, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản truyền thống đã rơi vào một chu kỳ điều chỉnh sâu chưa từng có trong hơn một thập kỷ. Tình trạng thắt chặt tín dụng, kiểm soát pháp lý, niềm tin thị trường sụt giảm và tồn kho gia tăng đang buộc toàn ngành phải tìm kiếm những hướng đi mới. Trong làn sóng thanh lọc đó, Proptech nổi lên không chỉ như một giải pháp công nghệ, mà là cơ hội chiến lược để thiết lập lại cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, linh hoạt và kết nối hơn cho cả chủ đầu tư, người dùng cuối tới thị trường Bất động sản nói chung.

• Về phía chủ đầu tư: Proptech mở ra khả năng tái cấu trúc tài chính, phát hành token hóa tài sản để huy động vốn từ cộng đồng, hoặc chia nhỏ quyền sở hữu để tăng thanh khoản, thay vì chỉ bán đứt hoặc vay ngân hàng.

• Về phía người dùng cuối: Các nền tảng số giúp họ tiếp cận tài sản bất động sản với số vốn thấp hơn, giao dịch minh bạch hơn, và có thể theo dõi hiệu suất tài sản như theo dõi một danh mục đầu tư.

• Về phía thị trường: Sự tích hợp giữa Proptech và tài chính phi tập trung (DeFi) mở ra kênh đầu tư bất động sản xuyên biên giới, xóa bỏ giới hạn địa lý trong sở hữu tài sản – điều vốn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức hoặc người siêu giàu.

Trong giai đoạn 2025–2030, Proptech không chỉ đơn thuần là công nghệ hỗ trợ bất động sản – mà đang trở thành một trụ cột mới của thị trường tài sản toàn cầu, nơi công nghệ, tài chính và dữ liệu giao thoa để kiến tạo một cấu trúc thị trường minh bạch, mở và hiệu quả hơn.

II. Áp lực vĩ mô và động lực chuyển hóa Proptech: Định hình trong gian khó

Nếu coi Proptech như một trụ cột mới nổi trong hệ sinh thái tài sản số hóa toàn cầu, thì thực tế phát triển của lĩnh vực này trong những năm gần đây cho thấy: để trụ vững và phát triển bền vững, các nền tảng Proptech cần vượt qua hàng loạt phép thử khắc nghiệt đến từ môi trường vĩ mô – nơi ranh giới giữa thách thức và cơ hội đôi khi chỉ cách nhau một bước đi chiến lược.

Thời kỳ hậu “tiền rẻ” và cuộc thanh lọc khốc liệt

Giai đoạn hậu 2022 đánh dấu sự kết thúc của chu kỳ “tiền rẻ” kéo dài gần một thập kỷ. Chi phí vốn tăng vọt, dòng tiền đầu tư mạo hiểm rút lui, buộc toàn bộ hệ sinh thái khởi nghiệp – đặc biệt là nhóm Proptech – phải bước vào một giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Những startup chỉ dựa vào dòng vốn bên ngoài, thiếu năng lực tạo dòng tiền thật hoặc chưa giải được bài toán giá trị lõi – nhanh chóng bị đào thải.

Trong khi đó, một số ít nền tảng biết cách xoay trục: chuyển từ mô hình “đốt tiền để tăng trưởng” sang phát triển sản phẩm có khả năng tự vận hành, tự tạo doanh thu và giải quyết được nhu cầu thị trường thực sự. Đây chính là nhóm đang nổi lên như những hạt nhân dẫn dắt cuộc chơi mới.

Giai đoạn này buộc các doanh nghiệp Proptech phải xây lại từ “mô hình kinh doanh” chứ không chỉ là “sản phẩm”. Tính linh hoạt tài chính, khả năng tạo dòng tiền định kỳ và mô hình kinh doanh hướng đến hiệu quả thay vì tăng trưởng bằng mọi giá là điều kiện sống còn.

Cấu trúc dân số thay đổi – nhu cầu nhà ở không còn như cũ

Việt Nam đang bước vào một thời kỳ chuyển đổi nhân khẩu học nhanh và phức tạp: một mặt là tốc độ đô thị hóa tăng mạnh, mặt khác là dân số già hóa nhanh chóng. Cùng lúc, thế hệ trẻ – với thói quen tiêu dùng mới và ưu tiên trải nghiệm – đang đòi hỏi những mô hình nhà ở và quản lý tài sản hoàn toàn khác với thế hệ trước.

Từ nhu cầu sống linh hoạt, chia sẻ không gian, thuê thay vì mua, đến việc đòi hỏi dịch vụ chăm sóc – y tế – tiện ích tích hợp… tất cả đang buộc ngành bất động sản phải tư duy lại về “sản phẩm sống”. Proptech, với năng lực thiết kế trải nghiệm người dùng theo thời gian thực, chính là nền tảng có thể giúp thị trường “dịch chuyển mô hình” nhanh hơn, chính xác hơn.

Co-living, cho thuê linh hoạt, housing-as-a-service, nền tảng quản lý tài sản cho người cao tuổi… không chỉ là các thuật ngữ thời thượng mà đang là nhu cầu hiện hữu, sẵn sàng trả tiền. Startup nào hiểu đúng nhu cầu và triển khai tinh gọn, sẽ nhanh chóng chiếm lĩnh phân khúc ngách đầy tiềm năng.

Từ yêu cầu tuân thủ đến lợi thế cạnh tranh: ESG và tính minh bạch dữ liệu

ESG, bảo vệ dữ liệu, tuân thủ pháp lý – vốn từng là “sân chơi” của các doanh nghiệp lớn – nay đã trở thành rào cản đầu vào cho bất kỳ mô hình kinh doanh nào muốn tồn tại dài hạn. Đây không còn là nghĩa vụ bị áp đặt, mà đang trở thành lợi thế cạnh tranh.

Đối với Proptech, thay vì bị động đáp ứng, nhiều startup đang chủ động “nhúng” các năng lực này vào lõi công nghệ của mình: từ hợp đồng thông minh, xác thực danh tính, quản trị dữ liệu người dùng theo chuẩn quốc tế, đến hệ thống báo cáo ESG tự động theo thời gian thực.

Trong 5 năm tới, việc tích hợp ESG – AML – dữ liệu minh bạch sẽ không chỉ giúp gọi vốn dễ hơn, mà còn là “giấy thông hành” để tham gia các chuỗi cung ứng tài sản toàn cầu. Ai làm chủ chuẩn – người đó làm chủ thị trường.

Những doanh nghiệp Proptech vượt sóng vĩ mô sẽ là trụ cột của thị trường mới

Áp lực vĩ mô không phải là rào cản – mà là “áp suất” buộc hệ sinh thái Proptech phải định hình lại chính mình. Những nền tảng công nghệ bất động sản không đủ năng lực tạo giá trị, không thích nghi với môi trường vốn mới và không tuân thủ được các chuẩn mực quốc tế sẽ bị đào thải. Ngược lại, những mô hình thực sự kết nối được công nghệ, tài chính và nhu cầu con người sẽ vươn lên như những trụ cột mới của thị trường tài sản hiện đại.

III. Xu hướng Proptech toàn cầu và cơ hội chiến lược cho Việt Nam

Khi thị trường bất động sản truyền thống đang trong giai đoạn tự điều chỉnh và tái cấu trúc mạnh mẽ, Proptech không còn là một “tiện ích cộng thêm” – mà đang vươn lên trở thành một phần hạ tầng thiết yếu cho chuỗi tài sản số hóa toàn cầu. Các nền tảng công nghệ đang không chỉ đơn thuần thay đổi cách người dùng tiếp cận bất động sản, mà còn định hình lại logic sở hữu, phương thức giao dịch, mô hình tài chính và cấu trúc vận hành toàn ngành.

Dưới đây là những xu hướng trọng yếu đang dẫn dắt Proptech toàn cầu từ nay đến 2030 – và là bản đồ cơ hội cho các công ty Việt Nam nếu biết định vị đúng chiến lược.

1. Token hóa bất động sản: Chia nhỏ giá trị, nhân rộng thanh khoản

Tokenization – hay quá trình chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản thành các đơn vị số hóa (token) có thể giao dịch – đang mở ra một định nghĩa hoàn toàn mới về tính thanh khoản. Tài sản bất động sản vốn dĩ có tính “đóng”, không linh hoạt, nay có thể được chia nhỏ để nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ dàng tham gia với số vốn tối thiểu, đồng thời có thể giao dịch ngay lập tức trên thị trường thứ cấp.

Tại Singapore, UAE và Thụy Sĩ, khung pháp lý cho bất động sản token hóa đang dần định hình, tạo điều kiện cho các startup huy động vốn toàn cầu thông qua mô hình Security Token Offering (STO) – vừa tuân thủ quy định chứng khoán, vừa tận dụng lợi thế công nghệ blockchain.

2. Đầu tư xuyên biên giới và dân chủ hóa quyền sở hữu

Nhờ sự hỗ trợ của công nghệ eKYC, blockchain, hợp đồng thông minh và stablecoin, việc đầu tư bất động sản xuyên biên giới – vốn trước đây là đặc quyền của các tổ chức lớn – nay đã mở rộng ra tầng lớp nhà đầu tư cá nhân toàn cầu. Người dùng tại Mỹ có thể đầu tư vào căn hộ tại Bali. Nhà đầu tư tại Việt Nam có thể sở hữu một phần dự án tại Lisbon – tất cả thông qua nền tảng Proptech với quy trình xác thực và pháp lý tích hợp.

3. Bất động sản ảo và hạ tầng metaverse: Kênh đầu tư mới của thế hệ số

Bất động sản không còn bị giới hạn trong thế giới vật lý. Các nền tảng như Sandbox, Decentraland, Otherside đã mở ra không gian ảo nơi người dùng có thể mua bán, cho thuê hoặc phát triển “đất số” để tổ chức sự kiện, triển lãm, showroom... Các thương hiệu toàn cầu như Adidas, Gucci, JPMorgan, Samsung đã chính thức bước chân vào metaverse để tiếp cận thế hệ người dùng trẻ.

Mặc dù vẫn còn ở giai đoạn đầu, nhưng bất động sản ảo đang hình thành một thị trường có quy mô tiềm năng hàng chục tỷ USD, nơi Proptech trở thành cầu nối giữa tài sản kỹ thuật số và trải nghiệm kinh tế ảo.

4. Green Proptech: ESG trở thành tiêu chuẩn, không còn là lựa chọn

Tất cả các nhà đầu tư lớn – từ quỹ đầu tư, ngân hàng đến tổ chức tín dụng phát triển – hiện nay đều đặt yếu tố ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) như một chỉ tiêu bắt buộc khi xét duyệt dự án. Điều này tạo áp lực lên các chủ đầu tư bất động sản trong việc chứng minh hiệu quả vận hành, tiết kiệm năng lượng, kiểm soát khí thải và minh bạch dữ liệu vận hành tòa nhà.

Proptech – với khả năng giám sát thời gian thực, thu thập dữ liệu IoT, và báo cáo ESG tự động – đang trở thành trợ thủ đắc lực cho chủ đầu tư và quản lý vận hành trong việc tuân thủ các tiêu chuẩn này.

5. Sự nổi lên của PropFi (Property-based DeFi)

Khi các mô hình tài chính phi tập trung (DeFi) trưởng thành hơn, một nhánh riêng biệt – gọi là PropFi – đang hình thành: tập trung vào việc thế chấp, cho vay, staking và đầu tư bất động sản thông qua tài sản số hóa. Đây là mô hình kết hợp chặt chẽ giữa Proptech và DeFi, nhằm tạo ra thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản – điều mà mô hình truyền thống chưa làm được.

IV. Hiện trạng và Cơ hội chiến lược cho Việt Nam

1. Proptech Việt Nam hiện tại: Đa số vẫn dừng ở lớp vỏ công nghệ

Giai đoạn 2018–2022, Proptech Việt Nam bùng nổ với hàng loạt startup ra đời – đa phần được truyền thông gọi là “Uber trong bất động sản” hay “Realtor phiên bản số”. Tuy nhiên, sau gần 5 năm phát triển, có thể thấy rằng phần lớn các mô hình hiện tại vẫn mới chỉ chạm đến bề mặt thị trường, mà chưa thực sự can thiệp vào những lớp cốt lõi của chuỗi giá trị bất động sản.

Hệ sinh thái Proptech Việt Nam hiện nay được đặc trưng bởi một số xu hướng phổ biến nhưng mang tính lặp lại:

• Tập trung cao độ vào mô hình listing – đăng tin – trung gian giao dịch, chủ yếu phục vụ thị trường sơ cấp. Việc đổi mới công nghệ dừng lại ở cải tiến UI/UX, thêm chatbot, AI gợi ý tìm kiếm – nhưng vẫn vận hành theo logic cũ của “chợ trực tuyến”.

• Thiếu giải pháp tiếp cận tầng sâu của tài sản – như số hóa quyền sở hữu, tài chính hóa bất động sản, công cụ định danh tài sản, đo lường hiệu suất vận hành hay xử lý các dòng vốn liên quan.

• Phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường nội địa, chưa có mô hình nào được thiết kế để xử lý giao dịch xuyên biên giới, tích hợp tiêu chuẩn quốc tế, hoặc phục vụ nhà đầu tư toàn cầu.

• Công nghệ mới chỉ là lớp “trang điểm”, chưa phải “xương sống” trong sản phẩm. Ứng dụng blockchain, hợp đồng thông minh, định danh số, hay các chỉ số ESG hiện gần như vắng bóng trong phần lớn các nền tảng hiện hành.

• Định vị thương hiệu còn mờ nhạt, phần lớn mô hình tự giới hạn mình trong vai trò “hỗ trợ bán hàng”, thay vì trở thành nền tảng hạ tầng giúp nhà phát triển quản lý dự án, gọi vốn, chia sẻ quyền sở hữu hoặc tối ưu vận hành.

Tệ hơn, không ít startup vẫn tiếp tục “sao chép” mô hình của nhau – dẫn đến cảnh thị trường có hàng chục nền tảng giống nhau về chức năng, cạnh tranh bằng khuyến mãi thay vì giải pháp. Sự đổi mới trở nên mỏng manh, và rất ít startup thực sự giải quyết được các vấn đề gốc rễ của thị trường như:

• Thanh khoản tài sản thấp

• Rào cản tiếp cận vốn

• Minh bạch quyền sở hữu

• Giao dịch xuyên biên giới

• Phân phối giá trị cho nhà đầu tư nhỏ lẻ

Trong khi đó, chính những “vấn đề khó” này lại đang là điểm đến của dòng vốn và công nghệ quốc tế. – và cũng là khoảng trống chiến lược còn bỏ ngỏ tại Việt Nam. Điều này lần nữa khẳng định các doanh nghiệp Việt không thật sự chuyển mình nhanh chóng, có thể rất dễ bị thay thế bởi các nền tảng nước ngoài những bên đã có kinh nghiệm, công nghệ và hiểu rõ cách vận hành thị trường tài sản số.

2. Những khoảng trống thị trường bị bỏ ngỏ: Vùng đất vàng chưa ai dám bước vào

Khi so sánh giữa những xu hướng Proptech đang phát triển mạnh trên thế giới với thực trạng triển khai tại Việt Nam, điều dễ nhận thấy là: phần lớn các mô hình tiên tiến nhất chưa hề có mặt – hoặc có nhưng chỉ ở dạng ý tưởng rời rạc, chưa thương mại hóa. Không phải vì thị trường không có nhu cầu, mà vì chưa có ai dám giải – hoặc đủ sức giải – những bài toán nằm ở tầng sâu của tài sản.

Dưới đây là 4 khoảng trống điển hình, không chỉ là “cơ hội để làm”, mà là “điểm nghẽn hệ thống” nếu Việt Nam muốn xây dựng một hệ sinh thái tài sản số hóa có năng lực cạnh tranh toàn cầu.

Chưa có hệ thống nào token hóa được bất động sản thật – theo cách đủ pháp lý và đủ khả năng triển khai đại chúng

Thị trường thế giới đã chứng kiến hàng loạt dự án token hóa tài sản thành công – nơi người dân có thể mua một phần tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê hay trung tâm thương mại thông qua blockchain, chỉ với vài trăm đô la. Trong khi đó tại Việt Nam, các mô hình tương tự hoàn toàn vắng bóng.

Lý do không chỉ đến từ rào cản pháp lý – mà còn từ việc chưa có ai đủ năng lực công nghệ, hiểu biết pháp luật, và đặc biệt là khả năng thiết kế sản phẩm tài chính phù hợp với tâm lý đầu tư nội địa. Khoảng trống ở đây không chỉ là công nghệ, mà là thiếu một hệ quy chiếu tích hợp giữa pháp lý – tài sản – nhà đầu tư cá nhân – hạ tầng tài chính. Startup nào chạm được vào tầng giao thoa này, sẽ tạo ra một thị trường hoàn toàn mới.

Không có nền tảng nào định nghĩa lại bất động sản như một “tài sản tài chính” có thể dùng để vay – gửi – stake – tạo dòng tiền

Trong khi DeFi trên thế giới đã tiến tới giai đoạn dùng tài sản số để thế chấp, tạo ra stablecoin hoặc tạo dòng tiền tự động, thì ở Việt Nam – bất động sản vẫn chỉ là “tài sản chết”. Người sở hữu một căn hộ cho thuê, một nhà xưởng, hay một tài sản đất đai dù có giá trị vài tỷ đồng cũng không thể dễ dàng “kích hoạt dòng tiền” mà không thông qua ngân hàng.

Đây là một bất cân đối lớn: tài sản thực có thật, giá trị lớn, nhưng lại không thể được “tài chính hóa” – vì thiếu công cụ trung gian. Nếu có một nền tảng định danh tài sản số, xác thực giá trị, liên kết nhà đầu tư và dòng vốn linh hoạt như PropFi, thị trường có thể được “kích hoạt trở lại” mà không phụ thuộc vào ngân hàng hay trái phiếu.

Dòng vốn xuyên biên giới – đặc biệt là kiều hối – chưa có bất kỳ Proptech nào khai thác nghiêm túc

Việt Nam nằm trong nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới. Năm 2023, kiều hối đạt hơn 20 tỷ USD – phần lớn được chuyển qua kênh phi chính thức, và không có nền tảng nào kiểm soát được dòng tiền này chảy vào bất động sản.

Trong khi đó, cộng đồng Việt kiều, người nước ngoài yêu thích bất động sản Việt Nam ngày càng tăng, nhưng không có công cụ để đầu tư từ xa, xác thực tài sản, tham gia đầu tư phân mảnh, hay bảo vệ quyền sở hữu.

Khoảng trống này tương đương hàng tỷ USD/năm, và không chỉ là vấn đề “nền tảng kỹ thuật” – mà là một hành lang giao dịch xuyên biên giới mà Proptech Việt chưa ai mở.

ESG – tưởng là vấn đề của doanh nghiệp lớn, nhưng thực ra là cuộc chơi mở cho startup công nghệ

Các chủ đầu tư, quỹ đầu tư, ngân hàng đều đang chịu áp lực phải minh bạch hóa chỉ số ESG trước khi được tiếp cận dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, báo cáo ESG hiện nay tại Việt Nam chủ yếu làm thủ công, thiếu số liệu thật, không có hệ thống giám sát theo thời gian thực – và gần như không thể kiểm toán.

Startup hoàn toàn có thể xây dựng giải pháp “ESG-as-a-service” – hệ thống tích hợp vào tòa nhà, dự án, khu dân cư để đo lường các chỉ số như điện, nước, khí thải CO₂, tỷ lệ tái chế, năng lượng tái tạo, v.v. Mô hình này vừa giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, vừa là điều kiện tiên quyết để gọi vốn, IPO hoặc tiếp cận quỹ phát triển bền vững.

Đây không phải là bài toán vi mô, mà là “con đường” dẫn đến thị trường tài chính toàn cầu – nơi yêu cầu ESG trở thành quy định bắt buộc, không còn là lựa chọn.

Cơ hội có thật, thị trường có sẵn – nhưng chưa ai thực sự “thiết kế giải pháp” đến nơi đến chốn, đáp ứng thật sự nhu cầu.

Tất cả các khoảng trống trên đều đang tồn tại rõ ràng – với quy mô thị trường ước tính từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD. Nhưng điều đáng nói hơn là: chưa có ai “định nghĩa lại sản phẩm” theo góc nhìn tài chính, công nghệ và khả năng nhân rộng. Nhiều mô hình chỉ mới “nói về giải pháp”, nhưng chưa cấu trúc được hệ sinh thái đủ rõ ràng để biến nó thành hành lang giao dịch thật sự.

Đây chính là thời điểm để Proptech Việt Nam đang đứng trước một cơ hội chiến lược để làm điều mà thị trường chưa từng có – và nếu không làm, thị trường quốc tế sẽ đến và làm thay. Câu hỏi không còn là “có làm được không?”, mà là: ai đủ nhanh – đủ sâu – và đủ dũng cảm để làm đầu tiên.

3. Việt Nam có thể đến sau – nhưng nếu đứng ngoài, sẽ đánh mất chính thị trường của mình

Không thể phủ nhận rằng Việt Nam khởi động chậm hơn nhiều quốc gia trong làn sóng Proptech. Chúng ta không có những sandbox pháp lý chuyên biệt như Singapore, không có hệ sinh thái blockchain được nhà nước cấp phép vận hành như Dubai, cũng chưa có các quỹ đầu tư chuyên dụng cho Proptech như ở Seoul hay Zurich.

Nhưng đi sau không đồng nghĩa với bị loại khỏi cuộc chơi – trừ khi chúng ta lựa chọn đứng ngoài. Việt Nam vẫn đang sở hữu những nền tảng cực kỳ tiềm năng để bứt tốc – nếu biết “kích hoạt đúng điểm nổ”:

• Một thị trường bất động sản trị giá hàng trăm tỷ USD đang rơi vào khủng hoảng thanh khoản – và đang khao khát một phương thức vận hành mới, hiệu quả hơn, minh bạch hơn, và dễ tiếp cận hơn cho cả người sở hữu lẫn nhà đầu tư nhỏ lẻ.

• Một tầng lớp người trẻ với năng lực công nghệ và tinh thần đổi mới cao, vốn đã quen với tài sản số, thanh toán số, và đầu tư thông minh – đang sẵn sàng tham gia vào các mô hình chia sẻ quyền sở hữu, đầu tư phân mảnh hoặc tài sản số hóa.

• Một cộng đồng blockchain nội địa thuộc top đầu khu vực, không thiếu kỹ sư giỏi, startup sáng tạo, nhưng đang thiếu một cấu trúc hệ sinh thái để chuyển năng lực kỹ thuật thành giá trị thương mại quy mô lớn.

• Một giai đoạn “trống quyền lực thị trường”, khi các mô hình truyền thống đang mất dần vị thế, nhưng những người dẫn dắt mới vẫn chưa xuất hiện. Đây chính là “khoảnh khắc cơ hội” mà không phải nền kinh tế nào cũng có lại lần thứ hai.

Vấn đề nằm ở chỗ: nếu chúng ta không hành động ngay, hệ sinh thái số hóa tài sản Việt Nam sẽ được thiết kế bởi người khác – không phải từ trong nước, mà là các công ty công nghệ xuyên biên giới. Và khi đó, thị trường nội địa sẽ bị xẻ nhỏ, mất kiểm soát dữ liệu, mất quyền định giá, và doanh nghiệp trong nước chỉ còn vai trò thứ yếu trong chính sân chơi của mình.
Việt Nam có thể chậm hơn về thời điểm, nhưng đang đứng trước cơ hội bứt lên về chiều sâu. Tuy nhiên, cửa sổ này sẽ không mở mãi. Những ai hiểu rõ giá trị tài sản, nắm chắc công nghệ, và dám thiết kế lại hệ thống sở hữu – giao dịch – tài chính hóa bất động sản theo chuẩn toàn cầu, sẽ là người tái định hình thị trường trong 5–10 năm tới.

Không phải ai đến trước cũng thắng – nhưng kẻ đứng ngoài chắc chắn là người thua cuộc.

V. Chiến lược tái cấu trúc Proptech Việt Nam giai đoạn 2025–2030: Hành động từ lõi, mở rộng từ cấu trúc

Đã đến lúc không thể nói về Proptech như một "xu hướng". Đây là thời điểm bắt buộc hệ sinh thái phải được thiết kế lại từ lõi – không chỉ để sống sót, mà để trở thành một phần cấu trúc hạ tầng của thị trường tài sản trong kỷ nguyên số hóa. Sự tái cấu trúc này không phải là cuộc cách mạng đơn lẻ của một startup, mà là sự thay đổi chiến lược mang tính hệ sinh thái – nơi mỗi thành phần có một vai trò nhất định, và sự phối hợp là điều kiện tiên quyết để tạo sức bật.

1. Với các startup Proptech: Tái cấu trúc mô hình – tái định nghĩa sứ mệnh

a. Thoát khỏi “mô hình listing cải tiến” – bước vào giải bài toán lõi

Startup cần dứt khoát rời khỏi vùng an toàn của các mô hình tìm kiếm nhà đất, sàn giao dịch hoặc CRM môi giới. Thị trường không còn cần thêm một nền tảng “tìm kiếm nhà đẹp hơn” – mà cần nền tảng giúp giải quyết những điểm nghẽn hệ thống: quyền sở hữu mờ nhạt, thanh khoản thấp, thiếu kênh đầu tư cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc không có dòng tiền xoay vòng cho người sở hữu tài sản.

b. Ưu tiên các mô hình có khả năng tích hợp tài sản – tài chính – công nghệ

Proptech không thể đi một mình. Phải nằm trong hệ sinh thái tài chính bất động sản mới sống được. Các startup nên tái cấu trúc sản phẩm xoay quanh 3 trụ:

• Quản trị tài sản (asset layer) – định danh, chia nhỏ, chuyển nhượng, quản lý

• Giao dịch & đầu tư (capital layer) – gọi vốn, đầu tư phân mảnh, tài chính hóa

• Hạ tầng công nghệ & pháp lý (compliance layer) – xác thực quyền sở hữu, hợp đồng thông minh, báo cáo ESG, tích hợp pháp lý

c. Xây sản phẩm theo kiến trúc mở, khả năng nhân rộng xuyên biên giới

Ngay từ đầu, hãy thiết kế nền tảng theo chuẩn API-first, modular, có khả năng tích hợp eKYC, AML, smart contract và thanh toán đa tài sản (VNĐ, crypto, stablecoin). Đừng giới hạn mình ở thị trường nội địa – các sản phẩm tài sản số có thể được “xuất khẩu” ngay từ dòng code đầu tiên.

2. Với nhà đầu tư và quỹ mạo hiểm: Chuyển từ “đầu tư theo sóng” sang “xây dựng cấu trúc mới”

a. Dừng đầu tư vào các mô hình lặp lại, cạnh tranh bằng marketing

Những mô hình gọi vốn chỉ để tăng lượt tải app, mua quảng cáo, và kéo traffic về sàn listing... đã đến hồi kết. Nhà đầu tư cần sàng lọc khắt khe, yêu cầu mô hình kinh doanh phải xử lý được dòng tiền thật – không chỉ từ người mua/seller, mà còn từ vận hành tài sản, tài chính hóa tài sản và các dòng vốn liên thông.

b. Ưu tiên “deep Proptech” – nơi công nghệ nằm trong lõi tài sản

Đây là lúc tài trợ cho những startup dám làm khó, đi sâu vào số hóa quyền sở hữu, smart contract, PropFi, định danh tài sản hoặc xây dựng hạ tầng cross-border. Mỗi startup như vậy chính là một mảnh của hệ thống tài sản số trong tương lai – không cần có lợi nhuận ngay, nhưng cần có khả năng “định hình thị trường”.

c. Đồng hành lâu dài thay vì thoái vốn sớm

Proptech không giống mô hình tiêu dùng hay thương mại điện tử – chu kỳ hình thành thị trường lâu hơn, chi phí chuyển đổi cao hơn, nhưng độ bền giá trị cũng lớn hơn. Cần một tư duy đầu tư kiểu “infrastructure play”: chậm – nhưng chắc – và thống lĩnh khi thị trường chín.

3. Với doanh nghiệp bất động sản & đơn vị vận hành: Từ nhà phát triển sang nhà đồng kiến tạo hệ sinh thái

a. Không chỉ là chủ đầu tư – hãy là người tạo chuẩn sở hữu mới

Các chủ đầu tư không nên chỉ kỳ vọng vào Proptech để “bán nhanh hơn”. Họ cần đứng vào vai trò đồng kiến tạo nền tảng – nơi quyền sở hữu tài sản được số hóa, chia nhỏ, gọi vốn theo cấu trúc mới, và vận hành theo tiêu chuẩn ESG minh bạch.

b. Tái cấu trúc tài chính bằng công nghệ

Thay vì phát hành trái phiếu rủi ro cao hoặc vay ngân hàng, doanh nghiệp có thể xem xét token hóa một phần tài sản để gọi vốn cộng đồng, hoặc dùng quyền sở hữu làm tài sản thế chấp DeFi. Những bước đi đầu tiên tuy nhỏ, nhưng sẽ mở ra hướng đi mới trong huy động vốn.

c. ESG không còn là slogan – mà là bộ tiêu chuẩn có thể kiểm toán

Bắt đầu tích hợp ESG từ vận hành nội bộ: điện – nước – khí thải – vật liệu – dân cư. Phối hợp với các startup Proptech để có hệ thống đo lường tự động, phục vụ báo cáo quốc tế. Đây là điều kiện cần nếu muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế trong tương lai gần.

4. Với nhà hoạch định chính sách: Tạo sân chơi – và khuyến khích đổi mới có kiểm soát

a. Thử nghiệm sandbox tài sản số hóa – càng sớm càng tốt

Việt Nam đã có những văn bản khuyến khích các chương trình thử nghiệm thực tế (regulatory sandbox) cho token hóa bất động sản, PropFi, DAO sở hữu tài sản hoặc mô hình gọi vốn phân mảnh.

b. Định nghĩa lại quyền sở hữu số và giao dịch tài sản số hóa

Bổ sung định nghĩa pháp lý cho các khái niệm như “quyền sở hữu đồng thời”, “token đại diện tài sản”, “smart contract tài sản thực” và “giao dịch xuyên biên giới bằng tài sản số”. Nếu không làm sớm, Việt Nam sẽ tụt lại phía sau khi thị trường tài chính tài sản toàn cầu đã đi quá xa.

c. Mở cửa cho hợp tác liên ngành: fintech – proptech – legaltech

Hệ sinh thái tài sản số không thể tồn tại riêng lẻ. Cần có cơ chế chính thức để các đơn vị công nghệ, ngân hàng, công chứng, kiểm toán, và cơ quan pháp luật thử nghiệm tích hợp với nhau – từ đó hình thành hành lang vận hành rõ ràng, không chỉ hợp pháp mà còn có thể mở rộng.

Muốn dẫn đầu cuộc chơi mới – phải tái cấu trúc ngay từ bây giờ

Giai đoạn 2025–2030 không phải là thời kỳ “bắt trend”, mà là giai đoạn định hình cấu trúc sở hữu và vận hành tài sản mới cho Việt Nam. Và Proptech chính là hạ tầng trung tâm của cấu trúc đó.

• Startup phải thoát khỏi lớp vỏ "listing platform", tiến vào lõi của quyền sở hữu, vận hành và tài chính hóa.

• Nhà đầu tư không chỉ đổ vốn – mà cần giúp xây dựng nền tảng cấu trúc mới.

• Doanh nghiệp bất động sản không còn là người “bán tài sản” – mà là người “tạo ra mô hình sở hữu mới”.

• Chính sách phải đi trước để mở đường – hoặc sẽ bị cuốn theo luật chơi do bên ngoài định nghĩa.

Ai định hình được cấu trúc tài sản mới – sẽ nắm quyền kiểm soát thị trường trong 10 năm tới. Ai không kịp chuyển đổi – sẽ trở thành người làm thuê trong sân chơi của người khác.

----------

Proptech không chỉ đơn thuần là công nghệ áp dụng vào bất động sản. Nó đang từng bước trở thành kiến trúc hạ tầng mới cho cách nền kinh tế sở hữu, vận hành và giao dịch tài sản trong kỷ nguyên số.

Tại Việt Nam, cuộc khủng hoảng thanh khoản kéo dài, nhu cầu đổi mới mô hình sở hữu, và sự trỗi dậy của thế hệ người dùng kỹ thuật số chính là “cơ hội lịch sử” để tái định hình toàn bộ thị trường tài sản. Chúng ta không thiếu tiềm năng — điều còn thiếu là một hệ sinh thái đủ sâu, đủ chuẩn, đủ mở để các mô hình Proptech không chỉ tồn tại, mà vươn lên cạnh tranh toàn cầu.

Nhưng nếu không hành động ngay, nếu tiếp tục vá víu những mô hình cũ bằng giải pháp bề mặt, thì cấu trúc thị trường trong tương lai sẽ do các nền tảng xuyên biên giới thiết kế — và doanh nghiệp Việt sẽ chỉ còn là người tham gia bị động.

Vậy để tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng số hóa và bền vững, Proptech Việt Nam không thể phát triển rời rạc từng phần. Điều cần thiết là một lộ trình tổng thể, trong đó từng nhóm tác nhân – startup, nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý – cùng tiến hành những bước đi chiến lược có thứ tự, dựa trên năng lực hiện có, khoảng trống thị trường và xu hướng toàn cầu.

Trong vòng 5 năm tới, hệ sinh thái Proptech Việt Nam cần chuyển mình từ mô hình ngắn hạn, phân mảnh sang một cấu trúc tích hợp dài hạn – nơi sản phẩm, vốn, công nghệ và pháp lý vận hành như một khối thống nhất. Đó không chỉ là cách để tăng trưởng – mà là điều kiện sống còn nếu không muốn bị thay thế.

Linh Phạm 28/03/2025