Marketer Thảo Nguyên
Thảo Nguyên

Content Executive @ Brands Vietnam

Data Station #28 – Acclime Vietnam: Việt Nam thuộc top 20 thị trường có số lượng Coworking Space lớn nhất thế giới

Theo Knight Frank, vào năm 2021, nguồn cung dịch vụ Coworking Space tăng gấp 13 lần từ năm 2017 đến năm 2021. Nguồn cung vào nửa đầu năm 2022 dự kiến cao gấp 3 lần so với năm 2021 với tốc độ tăng trưởng là 181%. Sự gia tăng này là do ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm cách áp dụng Flexible Workspace để triển khai mô hình làm việc hybrid trong tương lai gần.

Không chỉ đơn thuần chia sẻ những báo cáo hữu ích, Data Station là loạt bài phỏng vấn đào sâu vào các kết quả nghiên cứu, dưới góc nhìn của người trong cuộc, nhằm đưa ra những quan điểm sâu sắc và đề xuất có tính ứng dụng cao cho kế hoạch marketing sắp tới của bạn.

Phương pháp nghiên cứu

“Coworking & Flexible Workspace in Vietnam 2022” được thực hiện bởi Acclime Vietnam và Knight Frank Vietnam. Acclime Vietnam là nhà cung cấp các dịch vụ tư vấn, kế toán, outsourcing cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Knight Frank Vietnam là công ty tư vấn bất động sản. Ngoài dữ liệu và số liệu cung cấp bởi 2 đơn vị trên, các nhà cung cấp dịch vụ Coworking Space gồm Dreamplex, CirCO, Toong và The Sentry cũng tham gia đóng góp nhiều thông tin giá trị cho báo cáo.

Toàn cảnh thị trường Coworking & Flexible Workspace

Flexible Workspace (Mô hình làm việc linh hoạt) trở thành một ngành công nghiệp toàn cầu, ảnh hưởng đến cách các doanh nghiệp hoạt động và tương tác. Theo dữ liệu của Coworking Resources, có hơn 23.548 Coworking Space trên khắp thế giới, tăng 20% so với năm 2021.

Mức độ phát triển của thị trường Coworking Space tại Đông Nam Á cũng tăng nhanh chóng nhờ nền kinh tế phát triển nhanh, khá ổn định và độ thông thạo công nghệ của người dân gia tăng. Mức độ thâm nhập internet cao cùng với sự phát triển nhanh chóng của e-Commerce tại đây cũng là những động lực chính dẫn đến sự gia tăng theo cấp số nhân của Coworking Space.

Theo Statista, Việt Nam nằm trong top 5 các nước có hệ sinh thái khởi nghiệp lớn nhất trong khu vực ASEAN. Khi vốn đầu tư nước ngoài FDA và hoạt động M&A tiếp tục tăng trưởng, Đông Nam Á là nơi hội tụ các cải tiến công nghệ với sự phát triển của cơ sở hạng tầng, kỹ thuật. Từ đó đặt nền móng cho sự gia tăng nhu cầu với mô hình Flexible Workspace.

Mô hình văn phòng truyền thống và mô hình văn phòng linh hoạt

Theo Knight Frank, vào năm 2021, nguồn cung dịch vụ Coworking Space tăng gấp 13 lần từ năm 2017 đến năm 2021. Nguồn cung vào nửa đầu năm 2022 dự kiến cao gấp 3 lần so với năm 2021 với tốc độ tăng trưởng là 181%. Sự gia tăng này là do ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm cách áp dụng Flexible Workspace để triển khai mô hình làm việc hybrid trong tương lai gần.

Đại dịch làm gián đoạn chuỗi cung ứng trên toàn thế giới, và một trong những thị trường mạnh nhất về sản xuất, Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Nên nhiều nhà đầu tư phải tìm cách đa dạng hoá địa điểm sản xuất, mở rộng sang các khu vực mới, để giảm thiểu sự chậm trễ, tắc nghẽn, tăng giá... Chính vì thế, ngành công nghiệp sản xuất và hậu cần là một trong những động lực tăng trưởng chính cho thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Đồng thời là nhiều doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm cơ hội từ việc chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Tình hình thị trường văn phòng truyền thống và linh hoạt đều trì trệ trong 2 năm đại dịch. Tuy nhiên, có khả năng cao xu hướng chuyển sang ứng dụng mô hình Flexible Workspace sẽ tăng cao trước nền kinh tế số và mức độ đầu tư của ngày càng nhiều doanh nghiệp quốc tế.

Nắm bắt cơ hội từ thị trường

Báo cáo Coworking Resources chỉ ra Việt Nam nằm trong top 50 quốc gia trên toàn thế giới về tăng trưởng Coworking Space bình quân đầu người; và thuộc top 20 thị trường có số lượng Coworking Space lớn nhất trên toàn thế giới. Hơn nữa, TP.HCM xếp hạng 41 trong số 50 thành phố hàng đầu trên toàn thế giới vào năm 2019/2020, khi là nơi cứ 47,5 ngày lại có 1 Coworking Space mới được mở.

Các doanh nghiệp nước ngoài và địa phương dự kiến sẽ thúc đẩy khả năng mở rộng của Coworking Space thông qua chiến lược cạnh tranh, hợp tác hoặc sáp nhập. Từ quan điểm của người dùng, đây đều là tín hiệu tốt. Bởi sự đa dạng cạnh tranh lành mạnh của thị trường góp phần tạo ra nhiều giá trị gia tăng, cung cố tính linh hoạt, cũng như làm giảm giá thuê.

Các “tay chơi” nổi tiếng trong lĩnh vực Flexible Workspace tại Việt Nam

Khi tốc độ tăng trưởng của Flexible Workspace phát triển bền vững theo thời gian, nhiều “tay chơi” đã xuất hiện và nhanh chóng mở rộng độ phủ của họ. Trong đó, có thể kể đến những cái tên địa phương như Dreamplex, UPGen, CirCO và Toong; thương hiệu nước ngoài gồm Regus, The Executive Center, Wework. Bảy thương hiệu này chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường và hoạt động mạnh ở 2 khu vực là TP.HCM, Hà Nội.

Ngoài ra, The Hive và Compass cũng đang lên kế hoạch mở rộng phạm vi hoạt động tại Việt Nam trong vài năm tiếp theo chủ yếu thông qua hình thức hợp tác hay sáp nhập.

Phân tích thị trường Coworking & Flexible Workspace

Nhân khẩu học và thói quen

Những người làm việc tại Flexible Workspace phần lớn là freelancer, doanh nhân, doanh nghiệp SMEs, và các công ty đa quốc gia (Multinational Corporation – MNC) theo đuổi mô hình làm việc linh hoạt và tinh gọn.

Trong đó đáng chú ý là những MNC ngày càng chuộng mô hình này và thuê nhiều Flexible Workspace cho các team. Đó là do họ nhận thấy nhiều lợi ích hơn so với việc để nhân viên làm việc trong văn phòng cố định. Xu hướng này báo hiệu sự thay đổi liên tục về bản chất và cấu trúc của tổ chức.

MNC đang ngày càng lựa chọn nhiều không gian làm việc linh hoạt cho đội ngũ, vì nhận thấy mức độ linh hoạt cao hơn so với các văn phòng truyền thống. Xu hướng này báo hiệu một sự thay đổi liên tục trong việc thay đổi bản chất và cấu trúc khi xây dựng tổ chức của doanh nghiệp.

Theo đó, năng suất là lợi ích lớn nhất mà Flexible Workspace mang lại, và cũng là động lực chính của nhu cầu thuê. Cơ sở vật chất và giá cả là 2 yếu tố còn lại khiến Flexible Workspace hấp dẫn. Các chủ doanh nghiệp nhận thấy rằng nhân viên của họ tương tác và giao tiếp hiệu quả hơn khi làm việc trong Flexible Workspace, từ đó giúp cải thiện năng suất, giảm sự căng thẳng. Hơn nữa, sự tương tác giữa các bộ phận khác nhau trong một không gian “mở” tạo cơ hội cho nhân viên học hỏi kỹ năng mới từ đồng nghiệp.

Flexible Workspace không đơn thuần là nơi làm việc mà là “community-focussed hub”, nơi người thuê có thể tương tác với nhau thoải mái. Từ đó họ có thể khám phá ra những cách thức giao tiếp hiệu quả, xây dựng kỹ năng xã hội, kiến thức và chuyên môn mới.

Người dùng và hiệu quả công việc

Freelancer có xu hướng thay đổi không gian làm việc thường xuyên hơn. Do đó, họ thích các gói dịch vụ ngắn hạn cho phép họ linh hoạt làm việc ở nhiều địa điểm khác nhau khắp Việt Nam.

Báo cáo cũng chỉ ra Gen Z sẽ sớm trở thành lực lượng lao động đông nhất Việt Nam. Sự thoải mái và linh hoạt là những tiêu chí quan trọng khi Gen Z lựa chọn nơi làm việc phù hợp. Không những vậy, nhóm này thường yêu thích không gian làm việc hiện đại, sáng tạo. Những Coworking Space cũng cần bao gồm những khu vực được thiết kế để phục vụ các nhu cầu làm việc cá nhân hay cộng tác trực tuyến. Quan trọng nhất, các khu vực giải trí và ẩm thực được xem là điều bắt buộc ở Coworking Space để giúp họ giải toả căng thẳng, tăng cường sức khoẻ thể chất và tinh thần.

Mặt khác, SMEs và MNC thích các gói dài hạn với hợp đồng kéo dài ít nhất 1-2 năm với khu vực làm việc cố định. Điều này giúp nhân viên của họ tập trung và làm việc theo nhóm hiệu quả hơn để tăng năng suất.

Nhu cầu của người dùng

Trước áp lực từ nhu cầu về chất lượng và đổi mới dịch vụ ngày càng tăng, các nhà cung cấp dịch vụ cần hiểu phân khúc thị trường địa phương và nhu cầu của người sử dụng.

Mức độ cạnh tranh của thị trường tăng cao theo nhu cầu của người dùng. Điều này đặt ra thách thức cho các nhà cung cấp sáng tạo hơn nữa để vượt qua đối thủ cạnh tranh và giành thị phần. Phần lớn doanh nghiệp dùng Flexible Workspace có lực lượng lao động trẻ thích tìm kiếm môi trường làm việc mới mẻ. Đó có thể là một môi trường cởi mở, hiện đại, có chung văn hoá và hệ giá trị. Hay nói cách khác đó là nơi những doanh nhân, doanh nghiệp trẻ có thể cạnh tranh lành mạnh, cùng nhau phát triển. Theo đó, các nhà cung cấp dịch vụ Coworking Space chủ yếu hướng tới tập khách hàng là các công ty MNC đang muốn mở rộng quy mô.

Chính vì thế, những Coworking Space được tạo ra và chủ yếu phục vụ cho freelancer, người làm việc bán thời gian và doanh nghiệp nhỏ cần được tái cấu trúc từ đầu.

Nguồn cung Flexible Workspace ở các thành phố trung tâm

Kể từ năm 2016 đến nay, Coworking được dự đoán có tốc độ phát triển ngang với thị trường văn phòng truyền thống. Nguồn cung Coworking Space ở các toà nhà văn phòng hạng A & hạng B tại TP.HCM và Hà Nội tăng khoảng từ 27.896 m2 lên 53.037 m2 trong giai đoạn 2017-2020. Riêng tại Hà Nội, mức độ tăng trưởng nguồn cung được cho là sẽ tăng mạnh trong năm 2022.

Trong những năm gần đây, số lượng Coworking Space của cả các nhà cung cấp lớn trong nước như Toong, UPGen, CirCO, Dreamplex và những nhà cung ứng nhỏ (chỉ có một địa điểm) như Leopalace21, Vuông Tròn Giác, Spices… cũng tăng lên đáng kể.

Do COVID-19, một số thương hiệu đã trì hoãn việc mở rộng của họ và chờ kinh tế ổn định trở lại. Mặt khác, nhiều thương hiệu tìm kiếm cơ hội trong thách thức bằng cách mua lại những thương hiệu nhỏ hơn. Thị trường cũng chứng kiến một số thương hiệu phát triển nhờ chiến lược mở rộng kỹ lưỡng. Chẳng hạn, Dreamplex mở thêm địa điểm mới tại quận 2 và quận 4 (TP.HCM) vào năm cuối năm 2021, sau đó là lên kế hoạch mở rộng tiếp tục sang các tuyến đường mới thuộc quận 1, 2, 4.

Vị trí và thị phần

TP.HCM là một trong những thị trường chính, chiếm 60,9% tổng nguồn cung Coworking Space. Hầu hết địa điểm tập trung ở quận 1. Một số thương hiệu mở rộng ra các khu vực gần Thành phố Thủ Đức và các quận giáp trung tâm thành phố như quận 4, 5, và 10.

Theo nghiên cứu năm 2021 của Knight Frank, UPGen là đơn vị lớn nhất khi chiếm gần 19,5% tổng nguồn cung tại TP.HCM. Vào năm 2020 khi đại dịch diễn ra, WeWork chọn đóng cửa toà nhà Sonatus. Trong khi đó, các đối thủ là UPGen, Regus và Toong tạm dừng xem xét lại hoạt động kinh doanh và lên kế hoạch tái khởi động sau dịch tại TP.HCM.

Xếp sau TP.HCM là Hà Nội với tỷ lệ cung cấp dịch vụ Coworking Space là 30%. Hầu hết Coworking Space đều nằm trong các toà nhà hạng A và B. UPGen, Regus và Toong là một số thương hiệu nổi bật tại thị trường Hà Nội với tỷ lệ lần lượt là 32%, 13% và 12%.

Còn Đà Nẵng có nền kinh tế đang phát triển ổn định trong vài năm qua nhờ mức đầu tư nước ngoài tăng trưởng cao và cơ sở hạ tầng phát triển. Đó là lý do thị trường Coworking Space tại Đà Nẵng phát triển mạnh, chỉ xếp sau TP.HCM và Hà Nội. Đà Nẵng tập trung chủ yếu các thương hiệu địa phương như DNES, Enouva và IoT Space. Những thương hiệu này đã khai thác tiềm năng thị trường bằng cách duy trì mối quan hệ chặt chẽ với người dân địa phương, tài trợ các sự kiện kinh doanh và tham gia những chương trình khởi nghiệp.

Các tác động vĩ mô và rào cản gia nhập

Môi trường kinh tế và những hạn chế của ngành

Tỷ lệ còn trống (Vacancy Rate) của văn phòng tại Việt Nam đang ở mức thấp do nguồn cung của các toà nhà hạng A và B thấp. Điều này đặt ra thách thức cho các nhà cung cấp dịch vụ Coworking Space ở hiện tại và tương lai để tìm kiếm các vị trí phù hợp phục vụ cho mục tiêu mở rộng quy mô.

Ngoài ra, đợt bùng phát thứ tư của COVID-19 đã ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là lĩnh vực Coworking Space. Tình hình trở nên tồi tệ hơn khi các doanh nghiệp áp dụng hình thức làm việc tại nhà lúc lệ giãn cách xã hội nghiêm ngặt ban hành vào tháng 6/2021. Lúc bấy giờ, các nhà cung cấp Coworking Space đối mặt với tình huống rối bời là: (1) tiếp tục mở rộng để tăng trưởng; (2) tạm dừng lại, suy nghĩ chiến lược phát triển, chủ yếu tập trung vào việc cải thiện thiết kế nội thất và nâng cấp chất lượng văn phòng của họ.

Môi trường văn hoá, xã hội

Ngành công nghiệp Coworking Space ở Việt Nam đang mở rộng nhanh chóng. Tuy nhiên, số lượng văn phòng theo đầu người vẫn thấp hơn nhiều so với các thị trường khác như Singapore, Hồng Kông, Malaysia… Theo đó, nhận thức của người dùng về khái niệm Coworking Space vẫn còn ở mức trung bình. Đó là do đa số người trẻ Việt có thói quen chọn quán cà phê làm địa điểm làm việc và học tập. Còn phần lớn tầng lớp lao động Việt cũng quen với việc làm việc trong các văn phòng truyền thống, thư viện trường đại học hay công cộng. Điều này khiến các Coworking Space khó thu hút người dùng mới vào trong thời gian ngắn, cũng như phải cạnh tranh khá gắt gao với các văn phòng truyền thống.

Lời khuyên từ Acclime Vietnam

Nhìn chung, mô hình làm việc hybrid khiến nhiều doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm các giải pháp mới để nâng cao hiệu quả làm việc cho nhân viên của mình. Coworking Space có thể là lời giải cho nhu cầu thay đổi này bằng cách cung cấp đa dạng lựa chọn, chi phí thấp giúp doanh nghiệp tăng hiệu suất và tiết kiệm thời gian tìm kiếm. Không thể phủ nhận rằng Coworking Space sẽ tăng trưởng mạnh và sinh lời bất chấp sự sụt giảm do COVID-19 vào năm 2021.

Trước biến động kinh tế và không chắc chắn về số lượng nhân viên trong các tổ chức, Coworking Space nên chủ động hơn trong việc đánh giá lại nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong dài hạn và đề ra chiến lược cải tiến, mở rộng. Điều này sẽ giúp Coworking Space trở nên dễ tiếp cận khi các doanh nghiệp bắt đầu thay đổi mô hình làm việc và tìm kiếm một không gian làm việc phù hợp cho nhân viên.

Tải báo cáo phiên bản đầy đủ tại đây.

Xem thêm bài viết cùng chuyên mục tại đây.

Thảo Nguyên / Brands Vietnam
* Nguồn: Brands Vietnam