CBRE Việt Nam: 8 sự kiện quan trọng trong hai thập kỷ phát triển đô thị tại Việt Nam
Vừa qua, nhân kỉ niệm 20 năm thành lập, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo “Hai thập kỷ phát triển đô thị tại Việt Nam”. Báo cáo này phản ánh các xu hướng và sự phát triển mà CBRE đã quan sát được trong thị trường bất động sản nhà ở xuyên suốt giai đoạn vừa qua, cũng như những thách thức và cơ hội trong thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong hai thập kỷ tới.
Trong hành trình này, hãy cùng điểm qua 8 sự kiện đã ảnh hưởng đến những biến chuyển trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.
1. Quốc hội ban hành Luật Đất đai
Trước năm 1993, việc mua bán đất chỉ dựa trên giấy viết tay và rất thiếu tính minh bạch. Có thể nói, Luật Đất đai được ban hành năm 1993 đã đánh dấu sự thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Chính điều này đã tạo điều kiện thúc đẩy các giao dịch bất động sản phát triển. Cũng từ thời điểm này, bất động sản nổi lên là một kênh tài sản chủ đạo và kênh sinh lời chính bên cạnh vàng.
2. Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)
Sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào tháng 1/2007 đã đem đến những lợi ích lớn cho Việt Nam ngay từ những năm đầu trở
thành thành viên của tổ chức. Các rào cản thương mại được giảm bớt và xếp hạng tín dụng nhà nước được cải thiện đã góp phần khiến tổng giá trị vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh 179% từ 2,4 tỷ USD năm 2006 lên 6,7 tỷ USD năm 2007.
Ngoài ra, giai đoạn 2007-2008 cũng chứng kiến thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển mạnh mẽ, giúp các nhà đầu tư thu về khoản lợi nhuận hấp dẫn. Trong đó, một phần lợi nhuận đáng kể đã được đổ về thị trường bất động sản, kéo theo việc giá bất động sản tăng lên.
3. Sự mở rộng của thành phố Hà Nội
Năm 2008 đánh dấu cột mốc quan trọng trong lịch sự phát triển của Hà Nội khi mở rộng địa giới hành chính, sáp nhập vào tỉnh Hà Tây, Mê Linh (một huyện của tỉnh Vĩnh Phúc) và bốn xã của tỉnh Hòa Bình (Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình và Yên Trung).
Trước năm 2005, các khu đô thị tại Hà Nội chủ yếu phát triển trong khu vực các quận trung tâm của phía Tây và phía Nam, tập trung tại phía nam huyện Từ Liêm (nay là quận Nam Từ Liêm), quận Cầu Giấy và Hoàng Mai dọc đường Vành đai 3.
Kể từ năm 2005, ngay trước thời điểm Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều hơn các khu đô thị phát triển ở khu vực xa trung tâm hơn, như Hà đông và Hà Đức (trước đây là một phần của tỉnh Hà Tây). Xu hướng này sau đó đã tiếp tục phát triển hơn nữa sau sự kiện Hà Nội mở rộng năm 2008, với sự ra đời của các khu đô thị có quy mô lớn hơn và định vị cao hơn trên phạm vi toàn thành phố
4. Đầu tư công tại các thành phố lớn
Giai đoạn năm 2009-2013 là giai đoạn mà thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bị ảnh hưởng bởi cuộc Khủng hoảng Kinh tế Toàn cầu, kéo theo sự sụt giảm nguồn cung mới và điều chỉnh giá bán.
Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, chính phủ Việt Nam đã nỗ lực khuyến khích giải ngân vốn đầu tư công, khiến tổng mức đầu tư công 2009 đạt mức tăng trưởng 25%. Theo đó, giai đoạn 2009-2013 ghi nhận nhiều công trình hạ tầng hoàn thành và đi vào hoạt động, góp phần cải thiện kết nối trên khắp Hà Nội và TP.HCM, cũng như nâng cao tiềm năng phát triển bất động sản nhà ở tại Việt Nam.
5. Nở rộ các khu đô thị đa chức năng
Những cải tiến về cơ sở hạ tầng quan trọng trong khu vực ngoại ô Hà Nội và TP.HCM đã tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị lớn trong giai đoạn này, đáng chú ý như khu đô thị Ecopark, Gamuda City, Vinhomes Riverside, Vinhomes Times City và Celadon City.
Các khu đô thị này đã cho thấy tính khả thi của mô hình khu đô thị đa chức năng tại thị trường Việt Nam, đồng thời chứng minh rằng những dự án mặc dù có vị trí xa trung tâm vẫn có thể thu hút dân cư về ở nhờ có môi trường sống và tiện ích đa dạng. Cũng trong giai đoạn này, sự xuất hiện của những trung tâm thương mại như “một điểm đến” xung quanh khu vực các khu đô thị như Crescent Mall, Aeon Mall, Vincom Megamall Royal City và Vincom Megamall Times City cũng đã góp phần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại khu vực đó.
6. Đại đô thị mở rộng ra ngoại thành
Ở giai đoạn 2014-2023, với tốc độ đô thị hóa nhanh, quỹ đất hạn hẹp tại các đô thị lớn và xu hướng làm việc từ xa hậu COVID-19 đã thúc đẩy nhu cầu mở rộng hệ thống giao thông công cộng nhằm giảm tắc nghẽn trong khu vực trung tâm. Cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng ở khu vực ngoại thành và hướng tới các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên (giáp Hà Nội) và Bình Dương (giáp TP.HCM), bức tranh bất động sản nhà ở cũng dần phát triển theo hướng ly tâm.
Trong đó, các khu dân cư mới dần nổi lên ở các địa điểm cách xa trung tâm thành phố, nổi bật là các khu đại đô thị được quy hoạch đa chức năng, ngày càng nhận được sự quan tâm của người mua nhà. Trong 20 năm qua, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh chóng.
Tương tự, Phú Mỹ Hưng (Q.7), Celadon City (Q. Tân Phú) và Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) là ba dự án khu đô thị lớn tiêu biểu được phát triển cách trung tâm TP.HCM khoảng 15-25km. Tuy xa trung tâm, các dự án này vẫn thu hút dân về ở nhờ kết nối hạ tầng được cải thiện và nhiều tiện ích khu dân cư đi kèm, đáp ứng nhu cầu ở đa dạng.
7. Sự gia tăng về số lượng của các công ty niêm yết
Tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng mạnh mẽ và môi trường chính trị ổn định đã không ngừng nâng cao sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam với vai trò như một điểm đến cho các nhà đầu tư nước ngoài. Với điều kiện thuận lợi này, thị trường đã chứng kiến làn sóng các công ty bất động sản trong nước niêm yết trên các sàn chứng khoán Việt nam (HNX, HOSE and Upcom) trong giai đoạn từ 2016 đến năm 2022.
Năm 2018 đánh dấu đợt IPO của CTCP Vinhomes trên thị trường chứng khoán, với tổng giá trị cổ phiếu phát hành đạt mức 1,35 tỷ USD, thương vụ lớn nhất sàn chứng khoán Việt Nam tính tới thời điểm này. Sự thành công từ đợt IPO này của Vinhomes đã thể hiện tiềm năng huy động vốn của các công ty bất động sản Việt Nam trên thị trường vốn, và có thể là thị trường vốn quốc tế.
Mặc dù việc chào bán cổ phiếu trên thị trường quốc tế được đánh giá là một kênh huy động vốn hiệu quả, nhưng nhiều công ty BĐS Việt Nam vẫn đang gặp phải khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu niêm yết nghiêm ngặt. Năm 2022, thị trường chứng khoán Việt Nam chỉ ghi nhận 8 đợt IPO thành công trên tất cả lĩnh vực, thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á.
8. Người nước ngoài bắt đầu có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam
Kể từ năm 2015, chính phủ đã bắt đầu tháo gỡ các rào cản để người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực vào năm 2015, cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua nhà.
Dù không hạn chế về số lượng nhà mà một người nước ngoài có thể mua, nhưng luật cũng quy định rõ về số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà tối đa trong phạm vi một dự án, cụ thể là ở mức 30% trên tổng số căn hộ đối với dự án căn hộ và không quá 250 căn nhà liền thổ trong một đơn vị hành chính cấp phường. Về loại hình sản phẩm, 9 trên 10 người nước ngoài mua sản phẩm căn hộ chung cư.
Kể từ khi chính sách sở hữu nhà cho người nước ngoài được nới lỏng, khách hàng đến từ các nước Châu Á, bao gồm Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan trở thành những nhóm nhà đầu tư lớn trên thị trường nhà ở Việt Nam. Về mục đích đầu tư, phần lớn người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam để chờ tăng giá tài sản kiếm lời. Số ít sẽ cho thuê căn hộ của mình như một giải pháp tạm thời trong khi chờ mức giá bán tăng. Không thật sự nhiều người nước ngoài, chủ yếu là những người có kế hoạch sinh sống lâu dài ở Việt Nam sẽ mua nhà với mục đích để sử dụng cho bản thân mình.
Kết
Đánh giá về hành trình 20 năm qua, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết: "Kinh tế Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển ấn tượng trong suốt 20 năm qua. Nhờ vậy, thị trường bất động sản và môi trường đô thị đất nước cũng được hưởng lợi và có những thay đổi đột phá”.
Còn trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định rằng việc hoàn thành gần đây của tuyến cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Móng Cái (biên giới Trung Quốc) và việc mở rộng tương lai của tuyến đường ven biển Hải Phòng – Thái Bình sẽ tiếp tục hỗ trợ phát triển thị trường công nghiệp, tạo việc làm và thu hút người dân di chuyển đến các tỉnh thành này. Điều này sẽ tạo ra cơ hội để hình thành các đại đô thị mới.
Xem báo cáo đầy đủ tại đây.
* Nguồn: CBRE Việt Nam