Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B – Bài 4: Khi Người cho thuê đơn phương chấm dứt Hợp đồng
Với giá thị trường bất động sản cho thuê luôn biến động trong khi biến đổi giá trên Hợp đồng cho thuê mặt bằng thường không cao, nên Người cho thuê thường tìm nhiều lý do “chính đáng” để thu hồi mặt bằng lại.
Tại thời điểm này, người thiệt hại sẽ là Người đi thuê vì đã chịu chi phí đầu tư sửa chữa, xây dựng nhưng quan trọng hơn là mất đi lượng khách trung thành với địa điểm hiện hữu. Hiểu biết về các điều khoản mà Người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp là điều tối quan trọng đối với Người đi thuê nhằm tránh “tiền mất tật mang”.
1. Căn cứ để xử lý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Ưu tiên 1: Điều khoản ghi trên Hợp đồng các vấn đề liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp (Trừ trường hợp Hợp đồng bị Toà án tuyên vô hiệu).
- Ưu tiên 2: Nếu trên Hợp đồng không quy định rõ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng thì các Quy định của Luật hiện hành sẽ được áp dụng.
2. Các trường hợp Người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp
Nếu Hợp đồng thuê mặt bằng không quy định rõ các trường hợp các Bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thì cần căn cứ theo Quy định hiện hành. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên thuê có một trong những hành vi sau:
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được Bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet
Tất cả hành vi trên đều cần được lập biên bản mới đủ căn cứ để thi hành luật. Tuy nhiên, nếu mặt bằng cho thuê chưa có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà hợp pháp và/hoặc Hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng bị xem là vô hiệu, và Bên cho thuê mặt bằng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp Hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Để giải quyết tranh chấp hiện nay, các Bên phải tự thương lượng giải quyết, nếu bạn không đồng ý giao trả mặt bằng thuê thì Bên cho thuê nhà không có quyền tự ý lấy lại mặt bằng mà bạn đang thuê, trừ trường hợp Bên cho thuê khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ Hợp đồng hoặc tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, và yêu cầu này được Tòa án chấp nhận.
Trong trường hợp Bên cho thuê có hành vi xâm phạm bất hợp pháp mặt bằng mà bạn đang thuê thì bạn có quyền gửi đơn đề nghị chính quyền địa phương giải quyết và/hoặc khởi kiện Bên cho thuê mặt bằng để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
3. Giải pháp phòng ngừa
Giải pháp phòng ngừa cho từng trường hợp:
Trường hợp 1
Về lý do chính đáng, Người thuê nhà có nghĩa vụ chứng minh được mình gặp khó khăn về kinh tế hoặc lý do khách quan khác không phải do lỗi của chính người này và có cam kết hoàn trả đầy đủ tiền thuê nhà thì khi đó mới có cơ sở để có thể tiếp tục thuê nhà.
Trường hợp 2, 4
Người đi thuê nên để mục đích thuê là ‘Kinh doanh” hoặc “Thương mại dịch vụ”, tránh trường hợp ghi “Kinh doanh quán cà phê” nhưng sau này đổi công năng thành “Quán phở” là vi phạm Hợp đồng. Mục đích thuê để “Kinh doanh” hoặc “Thương mại dịch vụ” bao hàm cả việc Người đi thuê được phép cho thuê một phần hoặc toàn phần trong thời hạn hợp đồng trừ khi có điều khoản khác không cho phép Người đi thuê được làm việc này.
Trường hợp 3
Cần ghi rõ trên hợp đồng Người đi thuê được phép sửa chữa và xây dựng như thế nào so với hiện trạng ban đầu. Đặc biệt với ngành F&B, để đảm bảo tiêu chuẩn Vệ sinh an toàn thực phẩm thì bạn cần sửa chữa nhiều so với công năng nhà ở.
Trường hợp 5
Rất dễ mắc phải khi kinh doanh F&B, đặc biệt là kinh doanh quán nhậu hay vũ trường, cà phê mở nhạc lớn… Ngoài việc có phương án thực hành tốt về vệ sinh, môi trường và âm thanh, bạn cần xây dựng mối quan hệ thật tốt với cộng đồng xung quanh. Rất nhiều chủ đầu tư liên tục bị lập biên bản về các vấn đề này là nguyên nhân không thể tiếp tục kinh doanh.
Mr. Đỗ Duy Thanh
* Nguồn: Fanpage Thầy Đỗ Duy Thanh
Xem thêm các bài viết trong chuyên mục Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B:
Bài 1: Tại sao đôi khi đi thuê mặt bằng mà phải đóng thuế?
Bài 2: Để xe nhân viên và khách hàng trên vỉa hè có hợp pháp?
Bài 3: Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng